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不動産投資を始める前に知っておきたい！キャッシュフローについて

2021.01.27

キャッシュフローとは、手元のお金がいくら増減して、最終的に得られる収入のことを言います。

投資全般に言えることですが、いくら投資をして、最終的にいくら収入・利益を得られるのか、始める前に計算しておくことが重要です。

ただ、不動産投資を始める多くの投資家がこのキャッシュフローを計算せずに始めるため、失敗してしまうケースが多いのが実情。

今回はそんな失敗をしないためにも、キャッシュフローの考え方、キャッシュフローから見た不動産投資のメリットをご紹介させていただきます。

不動産投資のキャッシュフローとは

不動産投資の際に、よくある失敗はこのような例です。

販売図面に書かれている利回りを鵜呑みにして収益をざっくり出して、購入をしてしまい、思わぬ出費がたくさん出てきてしまって、ほとんど利益が残らないというパターンです。

販売図面に書かれている利回りは、空室０・稼働率100％の場合であり、経費・ローン返済額などを入れていません。

鵜呑みしてしまうと失敗してしまう確率が高まってしまします。

前段でも述べた通り、キャッシュフローとは「収入」です。不動産投資の場合、家賃収入から必要経費・ローン返済

額を引いたものがキャッシュフロー（収入）となります。

簡単な式にしてみると以下の通りになります。

失敗する多くの例は、経費を理解していないが故に、手元に利益が残らないというのがほとんどです。

ではどうしたら、回避することが出来るのでしょうか。

キャッシュフローの計算方法はどうすればいいのしょうか。

不動産投資にかかる経費は？

不動産投資の場合にかかる主な経費は以下の通りです。

キャッシュフローの計算方法

前段でも述べた通り、キャッシュフローは家賃収入から必要経費・ローン返済額を引いたものを指します。

 

家賃収入を計算するときには、空室率が何パーセントかを設定しましょう。

家賃と保有戸数、空室率でおおよその家賃収入を出すことが出来ます。

家賃収入＝家賃×部屋数×空室率

空室率が100％、90％、80％といろいろな想定で出すことが重要です。いいパターン・悪いパターンそれぞれ算出しましょう。

家賃収入が算出できたら、次はそこから必要経費を引きます。必要経費は上記に記載した経費（管理費・広告宣伝費・修繕費・共有部分経費）です。

これから固定資産税・都市計画税・ローン返済額を引けば、年間キャッシュフローが算出することができます。

※固定資産税・都市計画税

　物件が所在する市町村の固定資産税評価額をもとに毎年算出され、一括納付か年4回に分けての支払い。

　税率は固定資産税の場合、購入価格に対して1.4%掛け。都市計画税は原則固定資産税評価額に0.3%掛け。

もしキャッシュフローに不安がある方は一度、不動産特化の専門税理士にご相談ください。

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キャッシュフロー視点から見た不動産投資のメリット

元手が少なくても投資できる

FXや株式投資などの金融資産と違い、不動産投資は不動産賃貸業という事業になります。そのため、銀行からの融資を受けることが可能になります。

事業としてスタートできるため、少ない自己資金でも、事業計画性があれば不動産投資を始めることができます。

不動産投資の計画・資金調達に不安のある方はぜひ一度、ご相談ください。

＞＞資金調達サポートはコチラ

節税対策につながる

不動産投資は事業のため、個人事業主として3月に確定申告する必要があります。その際に事業に関連した経費を計上することが可能になります。

詳しくは下記のコラムを参考にしてください。

＞＞不動産投資で節税対策はできるのか？不動産に強い税理士が解説

サラリーマンの場合、還付を受けることが可能

副業禁止規定では、他人に雇われて収入を得ることを禁じている場合が多いのですが、不動産投資では個人事業主として収入を得ているので、副業に含まれるケースは少ないです。

またサラリーマンとして給与所得を得ている場合、不動産所得が減価償却費など必要経費によってマイナスになっていれば、給与所得として損益通算することが可能です。

税金を払いすぎている場合には、還付金として源泉徴収によって支払った税金が確定申告によって還付されます。

 

一度専門家にご相談してみませんか

今回ご紹介したキャッシュフローの大きなポイントは「計画性」です。

「どういった計画で不動産投資をすすめていくのか」「いくらの不動産収入を目指すのか」が重要になってきます。

不動産に特化した税理士があなたの不動産投資を全力でサポートさせていただきます。

またご自身の不動産投資を見直すきっかけにも、ぜひ一度ご利用ください。

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