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アパート・マンション経営を法人化するメリット・デメリットとは？

2020.12.10

アパート・マンション経営の法人化とは、新たに設立した法人にアパート・マンションを所有させ、アパート・マンション経営をする方式のことです。

近年は、「法人税率の低下と個人の所得税率の上昇」、「法人の設立のハードルの低下」等により、法人化によるアパート・マンション経営が増えています。

法人でアパート・マンション経営を行うと多くのメリットを得ることができます。もちろんデメリットもあります。

今回は、法人でアパート・マンション経営を行うメリット・デメリットを不動産に強い税理士が解説していきます。

 

 

アパート・マンション経営の法人化のメリット

メリット① 税率が低い

アパート・マンション経営を法人化する最大のメリットは、所得が大きくなると、所得税より法人税の方が税率が低いということです。

税金の支出を減らすことにより、多くのお金を残すことができます。

 

所得税は高所得者ほど税率が高くなりますので、高所得者であればアパート・マンション経営は法人化したほうが節税となります。

メリット② 相続税対策になる

個人でアパート・マンション経営を行う場合、毎年家賃収入から経費を差し引いた残額は所得となり、この所得は蓄積されていき、将来相続財産として相続税の課税の対象となります。

アパート・マンション経営を法人化することにより、アパート・マンションの所得を役員報酬という形で配偶者や子供に分散し、相続財産の増加を抑えることができます。

また、将来の相続人である子供に財産が形成されるため、相続税の納税資金の準備にもなります。

ただし、この法人の株式を親が所有していると、この株式が相続財産ということになります。

法人の株主を子供にしたり、親が株主の場合は株式を子供に生前贈与することで相続対策が可能となります。

メリット③ 経費の範囲が広くなる

法人は個人よりも経費の認められる範囲が広いというメリットがあります。

個人は必要経費と家事消費(私的な経費)と厳密に分ける必要があるため、経費で落とせるものが限定的です。

 

法人であれば様々な税金対策を活用する事が出来るようになります。

たとえば役員の定期保険や医療保険を法人で加入したり、倒産防止共済（掛金は全額経費、40か月以上加入で解約返戻率は100％）の加入による費用化などがあります。

メリット④ 欠損金の繰越期間が長い

法人では繰越欠損金の繰越期間が長いというメリットも生じます。

繰越欠損金とは、ある年に生じた赤字を翌年以降に繰越すことができる損金のことです。

この繰越が認められている期間は、法人が「10年」で、個人が「3年」となっています。

そのため、繰越期間が長い法人の方が長期に節税できるというメリットがあります。

メリット⑤ 入居者からの信用度が増す

法人化は、一般的に金融機関や取引先への信用度が増すほか、入居者からも信頼を集めやすいでしょう。

 

 

アパート・マンション経営の法人化のデメリット

デメリット① 法人設立費用がかかる

法人を設立する場合には、費用がかかります。

司法書士に依頼するのであれば、株式会社で25万円～30万円程度の費用、合同会社で10万円～15万円程度の費用がかかります。

なお、個人で新規にアパート・マンション経営を開始する場合には、税務署等へ個人事業の開始届出等を提出するだけなので、特別な設立費用などは生じません。

デメリット② 運営費用がかかる

個人によるアパート・マンション経営の場合も、法人によるアパート・マンション経営の場合も、帳簿を付けることが義務づけられています。とりわけ税金の申告時には、その帳簿をもとに所得と税金を計算して税務署等へ確定申告しなければなりません。

 

法人によるアパート・マンション経営の場合、必要な帳簿の記載事項が多く、その帳簿の内容も個人より詳細なものが要求されます。そこで法人の場合には、税理士へ依頼する必要がでてきます。

場合によっては、法人の方が個人より運営費用が多くなるでしょう。

デメリット③ 相続開始前３年以内に法人が取得した不動産は時価評価となる

相続税の計算上、個人所有の不動産は、土地については路線価（路線価がない地域については固定資産税評価額×倍率）で、家屋については固定資産税評価額で評価することになっています。

路線価は地価公示価格の8割程度、固定資産税評価額は７割程度となっていることから、これらと時価との差額について相続財産を圧縮することができます。

 

一方、法人の株式の評価上、相続開始前３年以内に法人が取得した土地・家屋については時価により評価しなければなりません。

これに対して相続開始前３年以内に個人が取得した土地・家屋については相続税評価額で評価できることになっているため、法人が土地・家屋を取得後まもなく相続が発生すると不利になります。

デメリット④ 不動産を移転するときは、不動産取得税などの負担がある

新たに法人を設立して、個人で所有しているアパート・マンションやその敷地を、法人に移転する場合には、不動産取得税や所有権移転登記をする際の登録免許税がかかります。

デメリット⑤ 赤字でも税金がかかる

法人は、その資本金等の規模により、「均等割」という地方税が課税されます。兵庫県西宮市の場合は最低8.2万円で、赤字であっても課税されます。

デメリット⑥ 税務署の調査率が高い

所得税や法人税の申告をすると、その内容について税務調査が行われる場合があります。

 

黒字の場合ほど調査が行われる頻度が高く、法人であればおおむね３～５年に一度、個人であれば７～１０年に一度のサイクルで行われるようです。

 

つまり、法人の方が調査率か高いということです。

デメリット⑦ 給与を払うと社会保険の加入が必要になる

法人の場合、社長1人であったとしても役員報酬を支払えば社会保険に強制加入となります。

支払った役員報酬の約30％（法人と個人で折半）が社会保険料なりますので、負担は大きなものとなります。法人から役員報酬を支払う場合は、この社会保険料の負担も踏まえて節税効果があるか検討する必要があります。

 

まとめ

法人でアパート・マンション経営のするメリットとしては個人に比べて「税率が低い」ことや将来の「相続税対策になる」ことが大きなポイントなります。

ただし、ランニングコストなどを考慮すると法人化のメリットは薄い場合も考えられます。

まずは、しっかりと専門家と相談しながら将来のシミュレーションを行ったうえで、法人化をするかどうか検討しましょう。

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